Ausspekuliert? Der Staat als Vermieter

berlin-701535_1920Anlässlich der heutigen Ausspekuliert-Demonstration in München noch einmal ein Worte zum Mietrecht und ein theoretischer Ausflug in das Reich der Staatsgläubigkeit:

Neuerdings hat die Politik, allen voran die um den Wiedereinzug in den bayerischen Landtag kämpfenden Sozialdemokraten, das Mietrecht als Mutter aller Probleme für dich entdeckt. Ein populistischer Vorschlag jagt den anderen und an kaum einem Tag wird keine neue Strategie im Kampf gegen Vermieter ausgegraben.

Grundrechte und andere lästige Verfassungsbestimmungen stören hier längst niemanden mehr. Enteignungen, seien es nun direkte oder als Vorkaufrecht getarnte, werden ohne große Scham als Ideen auf die Tagesordnung gesetzt. Denn eine der häufigsten Grundideen ist, der Staat müsse mehr vermieten, damit Spekulanten weniger Chancen hätten.

Sozialwohnungen oder staatlich vermietete Wohnungen allgemein wären demnach die Lösung für alle Probleme.

Der Staat ist kein netter Vermieter

Nun war ich lange im Mietrecht tätig. Ich habe sehr viele Mieter vertreten, nicht wenige davon hatten den Staat zum Vermieter. Teilweise vermieten die Gemeinden direkt, häufiger geschieht das über private Gesellschaften, die direkt oder indirekt dem Staat, Kommunen oder in Bayern auch den Bezirken gehören.

Nach all diesen Erfahrungen muss ich ganz klar sagen: Der Staat ist kein besonders netter Vermieter. Es mag sein, dass die Mieten teilweise etwas geringer sind, aber das schlägt sich in vielen anderen Dingen nieder.

Die Beschwerden über Hausmeister, Service und Ähnliches sind deutlich häufiger als im privaten Sektor. Ebenso ist der Erhaltungszustand der Wohnungen oft wenig erfreulich und die Ausstattung ist irgendwann in den 60er-Jahren stehengeblieben.

Und gerade bei den großen staatlichen Immobilienunternehmen kann man davon ausgehen, dass diese eine kompetente Rechtsabteilung besitzen, die durchaus weiß, wie man Vermieterrechte wahrnimmt.

prefab-1681155_1920Das Problem an Sozialwohnungen

Trotzdem wird der Staat von vielen als der ideale, der demokratische Vermieter verstanden. Darum sei in erster Linie der Bau von Sozialwohnungen durch Kommunen, Länder und am besten auch gleich noch durch den Bund ein Allheilmittel für angespannte Mietmärkte.

Was könnte man, so wird man immer wieder gefragt, überhaupt gegen den Bau von Sozialwohnungen haben? Sozialwohnungen bedeuten, sonst bräuchte man sie nicht, ein Subventionsprojekt. Der Staat baut Wohnungen für einige wenige Personen, vermietet sie dann aber nicht zu Marktpreisen, sondern deutlich darunter. Das wiederum finanzieren dann alle Steuerzahler. Es ist einfach eine Umverteilung – das kann man wollen, aber dann sollte man nicht so tun als gäbe es keine negativen Aspekte.

So ganz ausdrücklich vorgeschlagen hat das wohl noch niemand, aber unterschwellig klingt es doch an: Nur noch der Staat sollte überhaupt Wohnungen vermieten.

Der verstaatlichte Nicht-Markt

Dann wäre der obige Kritikpunkt natürlich beseitigt, denn es gäbe nur noch Mieter des Staates und nicht mehr nur einige wenige. Aber wie würde ein solcher Mietmarkt (oder besser: Miet-Nicht-Markt) aussehen?

Wir hätten dann einen Staat, der seine Wohnungen ohne große Konkurrenz vermieten könnte. Die einzige Alternative dazu, sich beim Staat einzumieten, wäre noch, selbst zu bauen – für die meisten illusorisch. Davon abgesehen würde der Staat diese Möglichkeit wahrscheinlich baurechtlich immer weiter einengen.

Mangels Konkurrenz hätte der Staat kein Interesse daran, den Wohnraum attraktiv zu gestalten. „Dann wohnen Sie halt woanders, suchen Sie es sich ruhig aus.“ Was das für Wohn- und Lebensqualität bedeutete, kann man sich ausmalen.

city-3491512_1920Mieterschutz zu Lasten des Staates?

Sehr bald würde auch die Vorstellung, der Staat sei so wahnsinnig nett zu seinen Mietern, endgültig fallen. Bislang mag der Staat die Mieter aufgrund eines einfachen Rechenexempels: Es gibt mehr Mieter als Vermieter und damit sind mehr Stimmen bei der nächsten Wahl zu holen, wenn man sich um die Mieter kümmert. Die ganzen Mieterschutzbestimmungen gehen zu Lasten der (privaten) Vermieter und damit kann der Staat natürlich gut leben.

Nun aber wäre der Staat der einzige Vermieter. Glauben Sie ernsthaft, dass der Staat dann weiterhin Gesetze erlässt, mit denen er sich selbst schadet? Dann gäbe es schnell einen Rückbau der Rechte der Mieter, jedenfalls außerhalb der unmittelbaren Wahlkampfzeit.

Hätten wir dann noch eine Mietpreisbremse? Seien wir mal ehrlich: Der vermietende Staat ist der gleiche Staat, der bislang schon sich Polizeigesetze so schreibt, wie er sie gerne hätte, und Ihre Rente und Ihre Steuern nach Gutsherrenart festlegt. Wenn die Mittel in den staatlichen Kassen knapp sind, dann können Sie darauf wetten, dass auch die staatlichen Mieter auf einmal tiefer in die Tasche greifen müssen. Bislang ist das relativ uninteressant, weil es zum einen einen Markt gibt und zum anderen die meisten Mieter des Staates ohnehin vom Staat selbst leben und deren Miete als Sozialleistungen von eben diesem Staat refinanziert werden. Dieses Nullsummenspiel löst sich auf, sobald alle (oder zumindest die meisten) Menschen in staatlichen Wohnungen wohnen.

Wer darf wo wohnen?

Wie kommen die Menschen überhaupt in staatliche Wohnungen? Man wird weiterhin Mietverträge abschließen, daran sollte sich nicht viel ändern. Aber wer für welche Wohnung in Frage kommt, das werden die zuständigen Beamten und staatlichen Organe entscheiden. Nach festen, objektiven und transparenten Kriterien – natürlich. Das richtige Parteibuch zu haben, könnte trotzdem nicht schaden, vor allem, wenn Sie statt Plattenbau lieber eine Doppelhaushälfte mit Garten hätten.

Sie können auch darauf wetten, dass die Wohnungsgröße schnell reglementiert wäre. Das haben wir im Sozialbereich schon, da der Staat natürlich keinen Palast für Hartz-IV-Empfänger zahlen will. Diese Quadratmeterzahlen würde man dann einfach auf alle Staatsmieter ausdehnen – nicht, dass jemand allzuviel Wohnraum für sich beansprucht, weil er einen dekadenten Hobbyraum oder ein überflüssiges Gäste-WC bekommt. Derjenige würde sich dann wahrscheinlich postwendend in der beliebten ZDF-Dokusoap „Der Mietschädling der Woche“ wiederfinden.

Es sei denn, natürlich, der Staat würde versehentlich zu viel bauen. Das würde den Steuerzahler sicher ärgern, den örtlichen Bauunternehmer, der Bürgermeister und Gemeinderat zufälligerweise recht gut kennt, dagegen freuen. Dann könnten Sie auf einmal auch als Alleinstehender zwei Wohnungen beziehen.

GRZ, GFZ und Abstandsflächen

Aber nehmen wir einmal an, Sie wohnen nicht bei Papa Staat zur Miete, sondern sind Eigenheimbesitzer neben einem staatlichen Wohnungsbauprojekt. Auch dann werden Sie die Freuden der neuen Zeit spüren. Wenige Meter neben meiner Kanzlei wurden gerade Sozialwohnungen errichtet, 14 an der Zahl. Die Wohnungen sehen ganz nett aus, auch gegen die Bewohner gibt es nichts einzuwenden.

Aber glauben Sie, dass übliche baurechtliche Auflagen hier eine große Rolle spielen? Die 28 Parkplätze, die jeder Normalsterbliche hier hätte errichten müssen, existieren selbstverständlich nicht – und ja, auch Sozialwohnungsbewohner haben Autos. Von Bäumen und Grünflächen, mit deren atemberaubender Wichtigkeit man gerade in dieser Gemeinde bis ins Unendliche getriezt wird, sieht man hier wenig.

Und wenn es sein muss, wenn es zum Gemeinwohl und für das heilige Grundrecht der Menschen auf Wohnraum unumgänglich ist, dann wird ein staatliches Grundstück sicher auch mit Gebäuden zugepflastert als wohnten wir in Manhattan. Oder glauben Sie, dass sich in einer solchen Wohnungswirtschaft der Staat noch für Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Nachbarabstände interessieren muss? Wenn ja, ehrt Sie Ihr Vertrauen.

Gesetzgeber + Vermieter = Gefahr

Ja, ein Vermieter will Gewinn machen, keine Frage. Und natürlich steigen die Mieten derzeit enorm – zumindest dort, wo die Menschen auch wohnen wollen. Aber die privaten Vermieter sind an Recht und Gesetz und an die abgeschlossenen Verträge gebunden. Daran, dass der Staat weniger renditebewusst wäre als ein Privater, fehlt mir der Glaube. Und er wäre viel gefährlicher, weil er sich die rechtlichen und tatsächlichen Rahmenbedingungen auf den Leib schneidern kann.

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