Die Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Zur Steuerpflicht auf gewisse Einnahmen gehört auch das Recht, Verluste von der Steuer abzusetzen und so seine Steuer insgesamt mindern zu können. Damit keine privaten Ausgaben auf diese Weise staatlich subventioniert werden, müssen die Verluste einen Zusammenhang mit einer zumindest potentiellen Einkunftsart aufweisen. Verluste kann man also nur dort absetzen, wo man Gewinne versteuern müsste – und wo überhaupt Gewinne anfallen.

Wer eine Eigentumswohnung hat, in der er selbst wohnt, muss dafür keine Steuern zahlen. Umgekehrt kann er also auch keine Ausgaben, seien es nun die Anschaffung der Wohnung oder die Kosten für die Renovierung, hierfür absetzen. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung nur als Spekulationsobjekt verstanden wird, dann handelt es sich nämlich nicht um Vermietung und Verpachtung.

Nun sind manche Finanzämter dazu übergegangen, die typischerweise vorliegenden Anfangsverluste nach dem Kauf einer (abgeblich zur Vermietung angeschafften) Wohnung nur vorläufig anzuerkennen. Wenn der Steuerpflichtige die Wohnung dann irgendwann wieder verkauft oder selbst einzieht, sieht man die Spekulationsabsicht als bewiesen an und nimmt ihm sämtliche Steuervergünstigungen wieder, indem man die früheren vorläufigen Steuerbescheide insoweit aufhebt und ohne den Absetzungsbetrag wieder festsetzt. Das Resultat sind Steuernachzahlungen.

Dem hat der Bundesfinanzhof mittlerweile einen Riegel vorgeschoben. Danach wird die Vermietungs- und Gewinnerzielungsabsicht vermutet, wenn eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit vorliegt. „Auf Dauer“ bedeutet hier, dass sie grundsätzlich zeitlich unbegrenzt sein muss, also zumindest der Wille besteht, sich auf unbestimmte Zeit Mieter zu verschaffen. Bei einem befristeten Mietvertrag muss aus den Umständen klar sein, dass sich an dieses Mietverhältnis ein weiteres anschließen soll.

Diese Vermutung kann natürlich widerlegt werden. Als widerlegt wird sie regelmäßig angesehen, wenn die Wohnung trotz Vermietung jahrelang nur Verluste einbringt und sie dann, wenn sie endlich rentabel würde (es also keine steuerlichen Vorteile mehr gäbe), auf einmal verkauft oder selbst genutzt wird. In diesem Fall wiederum müsste der Steuerpflichtige seinerseits darlegen, warum er genau so gehandelt hat. Argumente wären hier z.B. ein besonders lukratives Kaufangebot oder die Notwendigkeit eines Verkaufs, um sich Geld zu verschaffen, das man anderweitig unbedingt braucht.

Dieser Ansatz zeigt ein Dilemma des Steuerrechts oder des Rechts überhaupt: Man muss oft die hinter einer Handlung stehenden Motive und Absichten einer Person erforschen, kann ihr aber nicht in den Kopf hineinschauen. Darum muss man von objektiven und damit beweisbaren Tatsachen auf die Beweggründe schließen, in der Regel durch Aufstellung von Vermutungssätzen. Diese sind natürlich nicht immer korrekt, aber wenigstens besser als Spekulationen ins Blaue hinein.

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