Das deutsche Rechte kennt einen sehr rigiden Eigentumsbegriff: Entweder man ist Eigentümer oder man ist es nicht. Dazwischen gibt es sehr wenig. Bei hohen Vermögenswerten wie Grundstücken bedeutet diese „Alles oder nichts“-Entscheidung aber oftmals Probleme. Häufig möchte man das Eigentum an sich und bestimmte Werte aus dem Grundstück trennen können.
Im Wesentlichen gibt es hier zwei Konstellationen: Entweder der Eigentümer des Grundstücks will auch Eigentümer bleiben, er braucht allerdings Kapital, das er aber nicht durch Verkauf aufbringen möchte. Oder der Eigentümer will das Grundstück veräußern (z.B. bereits an seine Kinder überschreiben), sich selbst aber noch bestimmte Recht vorbehalten.
Ganz allgemein spricht man dabei von Belastungen eines Grundstücks. Derjenige, zu dessen Gunsten eine Belastung am Grundstück besteht, hat ein bestimmtes Recht, wobei die Ausgestaltung ganz unterschiedlich sein kann. Dieser Artikel soll einen kurzen Überblick über die verschiedenen Belastungsmöglichkeiten geben. Eine individuelle Beratung dazu, welche Gestaltung gewählt werden sollte, kann aber selbstverständlich nur ein Anwalt oder Notar bieten.
Hypothek (§ 1113)
Die Hypothek ist die wohl bekannteste Belastung an einem Grundstück. Man weiß, wie das funktioniert: Geld von der Bank gibt es gegen eine Hypothek, die dazu führt, dass das Grundstück weg ist, wenn man nicht mehr zahlen kann. Rechtlich ist das etwas diffiziler ausgestaltet, die Hypothek sichert die Ansprüche aus einem davon separaten Darlehensvertrag. Im heutigen Wirtschaftsleben ist die Hypothek allerdings fast ausgestorben und wurde weitestgehend durch die Grundschuld verdrängt.
Grundschuld (§ 1191)
Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist, dass erstere vom Bestand einer ganz bestimmten zu sichernden Forderung unabhängig ist. Man kann die Grundschuld also „wiederverwenden“ und läuft im Allgemeinen nicht Gefahr, dass diese durch Probleme beim zu sichernden Kreditvertrag ebenfalls nichtig ist. Daher ist die Grundschuld vor allem bei Banken viel beliebter, da risikoärmer ist.
Rentenschuld (§ 1199)
Die Rentenschuld ist an sich nur eine Variante der Grundschuld, da sie Zahlungen absichert. Dabei richtet sich der Inhalt der Zahlungen aber auf regelmäßige Leistungen, nicht auf eine bestimmte Summe wie bei der Grundschuld. Diese Einzelzahlungen sind aber nur eine Art Zinsen, sie tilgen die Schuld nicht. Um eine ewige Zahlung zu vermeiden, kann der Grundstückseigentümer die Rentenschuld kündigen und sie durch eine bei Eintragung festgelegte Einmalzahlung ablösen (§§ 1201 Abs. 1, 1199 Abs. 2).
Leibrente (§ 759)
Die Leibrente ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein einfacher Vertrag, auf dessen Erfüllung man ggf. klagen muss. Die Verbindung zu einem Grundstück erhält die Leibrente erst dadurch, dass sie über eine Reallast gesichert wird (siehe unten).
Grunddienstbarkeit (§ 1018)
Eine Grunddienstbarkeit schreibt das Recht fest, dass ein Nachbar das Grundstück in gewisser Weise zu benutzen darf oder sich der Eigentümer verpflichtet, bestimmte Handlungen zu unterlassen. Hierzu gehört häufig ein Wegerecht, das es erlaubt, ein fremdes Grundstück zu befahren, wenn man ansonsten keine Möglichkeit hat, von seinem eigenen Grundstück auf öffentliche Straßen zu kommen. Auch einen Bauverzicht kann man auf diese Weise eintragen.
Nießbrauch (§ 1030)
Der Nießbrauch regelt, wem die Nutzungen an einem Grundstück zustehen. Der Nießbraucher erhält also alle Vorteile aus dem Grundstück, so als wäre er noch immer Eigentümer. Verkaufen oder belasten kann er das Grundstück aber nicht, im Übrigen ist das Verhältnis zwischen Eigentümer und Nießbraucher sehr diffizil in den §§ 1036 bis 1062 ausgestaltet. Diese Gestaltung ist insbesondere beliebt, um eine Erbschaft vorwegzunehmen, da damit steuerliche Vorteile wie der alle zehn Jahre neu entstehende Erbschaftsteuerfreibetrag gezielt genutzt werden können. Gleichzeitig sichert sich der Schenker aber den Ertrags des Grundstücks, was insbesondere bei vermieteten Objekten von Vorteil ist. Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt das Recht (§ 1061).
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090)
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entspricht im Wesentlichen der Grunddienstbarkeit. Der größte Unterschied aber die „beschränkte persönliche“ Natur des Rechts; es steht nur dem Berechtigten selbst zu, da es nicht übertragbar ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 1). Außerdem erfolgt die Belastung nicht in der Form, dass sie an ein begünstigtes Grundstück und dessen jeweiligen Eigentümer, sondern an eine bestimmte, namentlich bezeichnete Person gebunden ist. Auch die Dienstbarkeit erlischt mit deren Tod, da § 1090 Abs. 2 auf § 1061 verweist.
Wohnungsrecht (§ 1093)
Ein Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht. Dieses berechtigt dazu, ein Gebäude auf dem Grundstück oder einen Teil davon für sich und ggf. für weitere Familienmitglieder zu nutzen. Das Wohnungsrecht ist nicht so weitgehend wie der Nießbrauch, da es nur die eigene Wohnung, nicht aber auch eine Vermietung zulässt.
Reallast (§ 1105)
Reallasten können alle Handlungen sein, zu denen sich der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet. Dies unterscheidet die Reallast von der Grunddienstbarkeit, die auf Dulden oder Unterlassen gerichtet ist. Die Reallast erlaubt dem Gläubiger, das Grundstück zur Durchsetzung seiner Rechte zu versteigern. Dies schränkt den Leistungsinhalt dergestalt ein, dass die Leistung immer in irgendeiner Form in einen Geldwert umrechenbar sein muss – denn sonst nützt dem Berechtigten die Zwangsversteigerung nichts.
Leibgeding (vgl. § 49 GBO)
Das Leibgeding ist kein eigenes Recht, sondern eine Sammlung von Rechten zur Sicherung der Versorgung des Berechtigten, die nicht wirtschaftlich im Hinblick auf eine Gegenleistung austariert wurden. Werden also beispielsweise verschiedene Reallasten und ein Wohnrecht eingetragen, fasst man diese Leistungen zu einem Leibgeding zusammen. Dies hat lediglich formelle Bedeutung, da § 49 der Grundbuchordnung es erlaubt, dafür pauschal auf die Eintragungsbewilligung zu verweisen und nicht jedes einzelne Recht im Grundbuch eingetragen werden muss.