Fragen und Antworten zur Mietkaution (I)

bank-note-209104_640Wo ist die Mietkaution geregelt?

Die Vorschriften über die Mietkaution stehen in § 551 BGB („Mietsicherheit“). Da es sich um eine normale Sicherheitsleistung handelt, die bei jedem anderen Vertrag auch vereinbart werden kann, gelten im Übrigen die §§ 232 bis 240 BGB.

Wozu dient die Kaution?

Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. § 551 Abs. 1 Satz sagt, dass der Mieter die Sicherheit „für die Erfüllung seiner Pflichten“ zu leisten hat. Damit sind alle Zahlungspflichten und geldwerten Leistungen des Mieters gemeint, z.B.

  • ausstehende Mietzahlungen einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
  • Schadenersatzansprüche
  • Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
  • Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

Muss eine Kaution extra vereinbart werden?

Ja. Die Pflicht zur Leistung der Sicherheit ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sie wird dort nur begrenzt (siehe unten). Art und Höhe der Kaution müssen im Mietvertrag geregelt werden.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Höhe der Kaution darf höchstens die dreifache Kaltmiete betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung darf nicht berücksichtigt werden. Sind die Nebenkosten pauschal in der Miete inbegriffen („Warmmiete“), müssen sie dafür herausgerechnet werden.

chairs-2181947_640Die Kaution darf in folgenden Fällen ausnahmsweise höher sein:

  • Ein Dritter stellt unaufgefordert und freiwillig eine zusätzliche Kaution – in der Regel, um den Mieter attraktiver für den Vermieter zu machen.
  • Eine bestimmte, besonders teure oder empfindliche Sache (z.B. ein neuer Parkettboden) soll dadurch ausnahmsweise abgesichert werden.
  • Bereits eingetretene Mietrückstände sollen abgefangen werden, damit der Vermieter nicht (berechtigterweise) kündigt.
  • Der Mieter baut sich die Wohnung barrierefrei um; dann muss er dafür eine zusätzliche Sicherheit leisten, um die Wiederherstellungskosten zu decken.

Wie kann die Kaution geleistet werden?

In der Regel wird ein Sparbuch oder ein entsprechendes Konto angelegt, das auf den Namen des Mieters lautet, aber dem Vermieter durch eine entsprechende Erklärung verpfändet wird oder einen Sperrvermerkt enthält.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Treuhandkonto anlegen und der Mieter überweist die Kaution darauf („Barkaution“ – auch wenn sie nichts mit Bargeld zu tun hat).

Denkbar ist aber auch eine Mietbürgschaft, bei der sich andere Personen für die Schulden des Mieters verbürgen.

book-492300_640Wann ist eine Mietbürgschaft sinnvoll?

Gerade bei jüngeren Mietern ist eine Bürgschaft, meist seitens der Eltern, eine gute Alternative. Zum einen verfügen diese Personen häufig noch nicht über so viele eigene Mittel, dass sie – neben den Umzugs- und ggf. Möblierungskosten – auch noch drei Monatsmieten Kaution auf den Tisch legen können. Zum anderen sind die Eltern dann häufig durchaus bereit, im Notfall auch über die eigentlich geschuldeten drei Monatsmieten hinaus zu haften, falls es finanzielle Probleme gibt.

Welche Form ist bei der Bürgschaft zu beachten?

Jede Bürgschaftserklärung muss schriftlich geschlossen werden (§ 766 BGB). Das bedeutet, dass eine E-Mail oder auch ein Fax tatsächlich nicht reichen, sondern eine handschriftlich unterschriebene Urkunde im Original vorliegen muss. Diese lässt sich der Vermieter am besten aushändigen und verwahrt sie sicher.

Was ist, wenn die Kaution zu hoch ist?

Wird zu viel Kaution verlangt, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. Dann hat der Mieter das Recht auf Freigabe der überschüssigen Kaution, also bspw. auf Rückzahlung der zu hohen Geldsumme oder auf Verzicht auf einen Teil der Bürgschaft.

Können Bürgschaft und Kautionskonto nebeneinander verlangt werden?

Theoretisch ja, aber auch hier gilt die Begrenzung auf drei Kaltmieten insgesamt. Bei 600 Euro Kaltmiete können somit 1800 Euro Kaution vereinbart werden, also z.B. in Höhe von 800 Euro als Sparbuch und in Höhe von 1000 Euro als Bürgschaft.

Überschreiten Bürgschaft und Kaution die Höchstgrenze (z.B. im obigen Beispiel 1500 Euro Sparbuch und 1000 Euro Bürgschaft), so kann der Vermieter zwar das komplette Sparbuch behalten, allerdings ist die Bürgschaft nur bis zur Höhe von 300 Euro wirksam.

Kann auch eine Bürgschaft mehrerer Personen vereinbart werden?

Ja, in diesem Fall haften alle Bürger gesamtschuldnerisch, also jeder Bürge auf den vollen Betrag. Sie haften aber nicht nebeneinander. Daher bleibt es beim vereinbarten Bürgschaftsbetrag (maximal drei Kaltmieten), egal wie viele Bürgen es gibt.

Welcher Bürge in Anspruch genommen wird, kann sich der Vermieter aber aussuchen. Ist einer nicht oder nicht in voller Höhe zahlungsfähig, kann er den nächsten Bürgen heranziehen.

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