Fragen und Antworten zur Mietkaution (II)

savings-book-22903_640Muss die Kaution vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden?

Nein, gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist am Beginn des Mietverhältnisses nur ein Drittel der Kaution fällig, die beiden anderen Drittelraten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Dabei handelt es sich um einen völlige Fehlleistung des Gesetzgebers. Ein Mieter, der schon für die Kautionsleistung Raten braucht, ist fast jedem Vermieter suspekt. Es wird häufig gemutmaßt, dass dieser Mieter bei einem kleinen Engpass sofort nicht mehr zahlungsfähig sein wird.

Daher spielt diese Vorschrift in der Praxis kaum eine Rolle, fast jeder Mieter zahlt die Kaution freiwillig vollständig vor dem Einzug.

Muss bei einer unzulässigen Kautionsvereinbarung gar keine Kaution gestellt werden?

Ich die Vereinbarung im Mietvertrag komplett nichtig, gilt das Gesetz und das sieht keine automatische Mietsicherheit vor.

Allerdings macht nicht jeder Fehler die Kautionsklauseln insgesamt ungültig. Vielmehr wird man bei einer zu hohen Kaution dazu kommen, dass stattdessen eben die maximal zulässige Kaution gilt. Wurde vereinbart, dass die Kaution sofort bezahlt werden muss, hat der Mieter trotzdem das Recht auf Ratenzahlung.

Was kann der Vermieter machen, wenn der Mieter die Kaution einfach nicht bezahlt?

In dem Fall kann und sollte er sofort auf Zahlung der Kaution klagen. Zu beachten ist dabei aber auch, dass die Zahlungsklage nur auf die drei Raten (siehe oben) lauten darf, nicht auf sofortige Komplettzahlung, sofern nicht auch die letzte Rate schon fällig ist.

Außerdem stellt § 569 Abs. 2a die Nichtzahlung der Kaution der Nichtzahlung der Miete gleich. Beträgt der Kautionsrückstand also mindestens zwei Kaltmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

Erhöht sich die Kaution automatisch mit späteren Mieterhöhungen?

Nein, die maximale Kautionshöhe wird von der anfänglichen Kaltmiete aus berechnet.

Eine spätere Erhöhung der Kaution auf das Dreifache der neuen Miete ist zwar möglich, bedarf aber einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für eine konkrete Mieterhöhung.

Ob eine automatische Erhöhung im Mietvertrag vereinbart werden kann, ist umstritten. Eine individualvertragliche Klausel dürfte wirksam sein. Da die Bestimmungen im Mietvertrag aber in aller Regel AGB darstellen, müssen diese der AGB-Kontrolle standhalten. Normalerweise wird man daher dazu kommen, dass die Klausel überraschend und damit ungültig ist.

In der Praxis kommen nachträglich Kautionserhöhungen praktisch nicht vor.

Kann der Vermieter die Kaution auch auf seinem Privatkonto lagern?

Nein. Denn im Falle einer Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution damit weg und könnte nach Ende des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt anlegen, damit seine eigenen Gläubiger darauf nicht zugreifen können.

Kann der Vermieter die Kaution auch einfach in bar verlangen?

Nein, hier wäre ebenfalls eine Vermischung mit dem Privatvermögen gegeben. Außerdem (siehe unten) muss die Kaution verzinst angelegt werden.

chart-1905225_640Darf die Kaution auch in Aktien oder Fonds angelegt werden?

Theoretisch ja, sofern sich Vermieter und Mieter darüber einig sind. In der Praxis habe ich noch niemals von einer solchen Vereinbarung gehört.

Was kann der Mieter tun, wenn ihm die korrekte Anlage der Kaution nicht nachgewiesen wird?

Im dem Fall verstößt der Vermieter gegen seine Pflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Mieter kann deswegen seine Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Die Höhe der zurückbehaltenen Miete darf die Höhe der Kaution nicht überschreiten.

Vorsicht: Da die Kaution (normalerweise und maximal) die Höhe der dreifachen Kaltmiete beträgt, darf der Miete nicht einfach drei Monate lang die Warmmiete zurückbehalten.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja, die Kaution muss „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ – also derzeit zu ziemlich genau null Prozent – angelegt werden. Die Zinsen fließen auf das Kautionskonto, sie erhöhen also die Sicherheit während des Mietverhältnisses (§ 551 Abs. 3 Satz 4) und stehen nach Beendigung dem Mieter zu (Satz 3).

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