Fragen und Antworten zur Mietkaution (III)

Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?

Ja, aber nur, wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. Der Vermieter kann also auf diese Weise nicht unter Umgehung des Rechtswegs Fakten schaffen.

Bei einem berechtigten Zugriff auf die Kaution ist der Mieter verpflichtet, den so entstandenen Differenzbetrag neu auf das Konto einzuzahlen.

Im Endeffekt ergibt also kein anderes Ergebnis als wenn der Mieter die Forderung des Vermieters direkt erfüllt hätte. Daher ist dieses Vorgehen auch eher selten anzutreffen.

Einen Vorteil gibt es aber doch: Man kann so Kleinbeträge (z.B. 52,38 Euro Nebenkostennachzahlung), die man normalerweise nicht einklagen würde, durchsetzen. Wenn sich mehrere solche Kleinbeträge sammeln, kann sich irgendwann doch eine Klage auch Wiederauffüllung der Kaution rentieren.

new-home-1633878_640Wird die Kaution mit der Wohnung mitverkauft?

Prinzipiell schon, da der neue Vermieter in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt (§ 566a BGB). Allerdings ist bei einem verpfändeten Konto zu beachten, dass der Mieter den Begünstigten der Verpfändung ändern muss. Weigert er sich, muss der alte Vermieter die Kaution freigeben, sofern er keine Ansprüche gegen den Mieter mehr hat, und der neue Vermieter muss sich eine eigene Kaution stellen lassen.

Außerdem haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin für die Kaution, wenn er diese dem neuen Vermieter überlassen hat (§ 566a BGB). Um sich abzusichern, muss der alte Vermieter die Kaution entweder dem Mieter auszahlen (sodass der neue Vermieter die Kaution wieder vom Mieter verlangen muss) oder sich vom Mieter einen Verzicht auf den Rückgriff erklären lassen.

Kann man die Kaution abwohnen?

Nähert sich ein Mietverhältnis dem Ende, könnte man auf die Idee kommen, dass man drei Monate vorher keine Miete mehr zahlt, weil die drei Monatsmieten Kaution dann ja genau ausreichen und ggf. sogar noch Zinsen überbleiben. Das ist aber nicht Sinn der Sache: Denn die Kaution soll ja Zahlungsverpflichtungen absichern. Sie wird erst abgerechnet, wenn das Mietverhältnis beendet wird und deckt dann mögliche Restansprüche des Vermieters.

Bei einem Abwohnen der Kaution kann der Vermieter noch einmal – diesmal fristlos – kündigen, sobald zwei Monatsmieten überfällig sind. Außerdem kann er eine Räumungsklage anstrengen, deren Kosten dann höchstwahrscheinlich der Mieter tragen muss – auch dann, wenn er eh ausgezogen ist, bevor über die Räumungsklage entschieden wird.

Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?

Das ist im Gesetz nicht genau geregelt, allerdings ergibt sich aus Sinn und Zweck der Mietsicherheit, dass diese die Pflichten aus dem Mietverhältnis absichert, also nicht mehr benötigt wird, wenn alle Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag erfüllt sind.

Regelmäßig wird dem Vermieter eine Frist von drei bis sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses gewährt, um sich über seine Ansprüche im Klaren zu werden und die Kaution entsprechend abzurechnen.

counter-2265065_640Darf die Kaution für eine Betriebskostennachzahlung einbehalten werden?

Ja, die Kaution deckt auch die Nachzahlung von Betriebskosten („Nebenkosten“) ab. Allerdings darf die Kaution insoweit nur in der Höhe einbehalten werden, in der eine Nachzahlung (mit gewissen Sicherheitszuschlag) zu erwarten ist.

Wie wird die Kaution zurückgezahlt?

Die Rückzahlung erfolgt quasi als Rückgängigmachung der Leistung: Eine Barkaution wird überwiesen, ein verpfändetes Konto wird gegenüber der Bank freigegeben, eine Bürgschaftserklärung wird zurückgegeben.

Können auch verjährte Ansprüche aus der Kaution befriedigt werden?

Ja, § 215 BGB lässt eine Aufrechnung stets zu, wenn sich die gegenseitigen Ansprüche jemals unverjährt gegenüber gestanden haben. Das ist regelmäßig der Fall, da der Anspruch des Vermieters ja erst während des Mietverhältnisses entstanden ist.

calendar-1255953_640Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Anspruch wie jeden anderen, für den die allgemeine Verjährung von drei Jahren zum Jahresende gilt (§ 195 BGB). Die kurze sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 gilt hier nicht.

Die Verjährungsfrist richtet sich nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter nach Abrechnung der Kaution den Differenzbetrag hätte zurückzahlen müssen.-

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