Bei sämtlichen Kaufgeschäften möchte man nach Möglichkeit erreichen, dass der Austausch der Leistungen gleichzeitig stattfindet. Niemand soll in Vorleistung gehen müssen und dadurch Gefahr laufen, als Käufer zu zahlen, ohne die Kaufsache zu bekommen, bzw. als Verkäufer die Ware loszuwerden, ohne den Preis zu erhalten.
Bei den meisten Alltagsgeschäften funktioniert das praktisch automatisch: An der Supermarktkasse geschehen Bezahlung und Warenerhalt praktisch im selben Moment. Bei größeren Abzahlungsgeschäften geht das nicht in dieser Form, dafür erlaubt es die Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts, dass der Verkäufer zumindest noch bis zur vollständigen Bezahlung Eigentümer bleibt und so eine bessere Rechtsposition hat.
Diese Möglichkeiten gibt es beim Grundstückserwerb nicht. Denn ein Grundstückseigentümer kann dem Käufer schon nicht selbst das Eigentum verschaffen – der Eigentumserwerb erfolgt gemäß § 873 BGB durch Einigung („Auflassung“, § 925) und Eintragung im Grundbuch. Für beides braucht man einen Notar, der die Erklärungen beurkundet und weiterleitet. Weil die Auflassung nicht unter einer Bedingung erklärt werden kann (§ 925 Abs. 2), ist ein Eigentumsvorbehalt nicht möglich.
Eine für beide Seiten annehmbare Art der Übereignung muss daher über spezielle Formen der Vertragsgestaltung erreicht werden.
A. Sicherung des Käufers
Der bisherige Eigentümer bleibt auch nach Abschluss des Kaufvertrags weiterhin Eigentümer. Denn die Übereignung geschieht ja, wie erwähnt, erst durch die Eintragung im Grundbuch.
Der Übereignungsanspruch des Käufers lässt sich aber relativ einfach sichern: Hierfür wird eine Auflassungsvormerkung gemäß § 883 Abs. 1 ins Grundbuch eingetragen. Das führt dazu, dass alle weiteren Verfügungen des bisherigen Eigentümers, die den Eigentumserwerb vereiteln würden, unwirksam sind (Abs. 2). Würde der Verkäufer das Grundstück also zwischenzeitlich an eine andere Person weiterveräußern, wäre der Berechtigte der Vormerkung geschützt und könnte seinen Übereignungsanspruch trotzdem geltend machen.
Daher wird die Auflassungsvormerkung regelmäßig schon im notariellen Kaufvertrag bewilligt (§ 885).
B. Sicherung des Verkäufers
I. Notaranderkonto
Früher wurde in Norddeutschland die Zahlung häufig über ein Anderkonto des Notars abgewickelt. Der Käufer überwies den Kaufpreis an den Notar, der die Summe solange verwahrte, bis die Grundbuchumschreibung erfolgt ist. Dadurch wurde sichergestellt, dass die notwendige Geldsumme vorhanden war und der Notar als neutraler Dritter entscheiden konnte, ob sie dem Verkäufer schon zusteht.
Diese Variante ist heute nicht mehr zulässig. § 54a des Beurkundungsgesetzes darf der Notar Fremdgelder nur noch in Ausnahmefällen aufbewahren. Ein solcher Ausnahmefall liegt jedenfalls nicht vor, wenn eine andere Vertragsgestaltung möglich ist.
II. separate Auflassungserklärung
Die einfachste Möglichkeit wäre eigentlich, dass die Einigung über den Eigentumsübergang erst dann erklärt wird, wenn der Verkäufer das Geld erhalten hat. Damit bräuchte es allerdings zwei Notartermine: Im ersten wird der Kaufvertrag geschlossen und die Auflassungsvormerkung erklärt, im zweiten wird die endgültige Auflassung erklärt.
Dies führt jedoch zu höheren – teilweise doppelt so hohen – Notarkosten. Häufig verzögert sich dadurch die Übereignung erheblich.
III. Bevollmächtigung von Notarmitarbeitern
Als variante der separaten Auflassungserklärung können diese Erklärungen auch durch Mitarbeiter des Notars erklärt werden. Damit entfällt ein zweiter Termin bzw. wird dieser auf dem „kurzen Dienstweg“ durch den Notar und zwei seiner Mitarbeiter durchgeführt. Hierfür werden diese Mitarbeiter in der Kaufvertragsurkunde bevollmächtigt, im Namen der Vertragsparteien zu handeln (§ 164 Abs. 1 BGB).
Diese Praxis wird mittlerweile allerdings für fragwürdig gehalten. Denn § 17 Abs. 2a des Beurkundungsgesetzes sieht nun vor, dass nur Vertrauenspersonen der Beteiligten als Vertreter fungieren.
IV. Vorlagesperre
Im Rahmen einer Vorlagesperre werden Kaufvertrag und Auflassung gleichzeitig, aber in zwei getrennten Dokumenten beurkundet. Hinsichtlich der Auflassung wird der Notar aber beauftragt, bis zur erfolgten Kaufpreiszahlung weder die Eigentumsumschreibung beim Grundbuch anzumelden noch eine Ausfertigung oder Abschrift der Vertragsurkunde zu erteilen. Die Auflassung bleibt also eine interne Sache des Notars, die nach außen noch keine Wirkung entfalten darf.
Die Kaufpreiszahlung wird regelmäßig durch Vorlage bankbestätigter Überweisungsbelege nachzuweisen sein. Ein noch höherer Sicherheitsgrad kann dadurch erreicht werden, dass der Verkäufer den Eingang des Geldes selbst bestätigen muss. Verweigert er diese Bestätigung, muss der Käufer allerdings hierauf klagen, was die Sache deutlich verkompliziert.
V. grundbuchrechtlicher Aufschub
Auch hier wird die Auflassung zwar erklärt, es erfolgt jedoch noch keine Eintragungsbewilligung. An deren Stelle wird der Notar unwiderruflich bevollmächtigt, die Eintragungsbewilligung durch selbst erstellte Urkunde nachzuholen, sobald die Kaufpreiszahlung belegt ist.
VI. sofortige Zwangsvollstreckung
Die bisherigen Methoden führen nur dazu, dass der Verkäufer sein Grundstück nicht verliert. Zudem hat er aber ein Interesse daran, dass der Vertrag auch durchgeführt wird, er also den Kaufpreis bekommt. Dies kann dadurch beschleunigt werden, dass sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde unterwirft. Damit hat der Verkäufer das Recht, nach Ablauf der Zahlungsfrist den Gerichtsvollzieher loszuschicken und das gesamte Vermögen des Käufers zu pfänden. Hierfür braucht er nicht – wie normalerweise – ein Gerichtsurteil, denn die notarielle Urkunde mit Vollstreckungsunterwerfung ist genausoviel wert.