Wie man Grundstückseigentümer wird

Wie man das Eigentum an einem Grundstück erwirbt, darüber hat man auch als Laie gewisse Vorstellungen: Man schließt einen Kaufvertrag ab und dann wird man als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Und damit das auch so funktioniert, muss man zum Notar gehen. Im Groben ist das auch durchaus richtig, allerdings gibt es noch einige Feinheiten.

Darum also Schritt für Schritt:

1. Kaufvertrag

In aller Regel ist Grundlage des ganzen Geschäfts ein Kaufvertrag. Während man normalerweise fast alle Verträge mündlich schließen kann, bedarf dieser Vertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Form:
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.

Diese Vorschrift erwähnt nun den Begriff „Kaufvertrag“ überhaupt nicht. Das wäre auch falsch, denn natürlich kann ein Grundstück auch verschenkt oder getauscht werden; für alle diese Verträge gelten aber die gleichen Regeln. Wichtig ist, dass die Verpflichtung zur Grundstücksübertragung stets auf einem Vertrag beruht – ob Kauf, Tausch oder Schenkung vorliegt, hat lediglich Auswirkungen auf die Gegenleistung.

Nun wird aber durch den Kaufvertrag allein noch niemand Eigentümer. Es ist ein Grundprinzip des deutschen Rechts, dass der schuldrechtliche Vertrag nur festschreibt, welche Rechte und Pflichten die Parteien gegeneinander haben, aber noch nichts an der sachenrechtlichen Eigentumslage ändert („Trennungsprinzip“).

2. Auflassung

Hinter dem seltsam klingenden Wort „Auflassung“ verbirgt sich nur ein weiterer Vertrag, diesmal allerdings ein sachenrechtlicher. Darunter versteht man die Einigung darüber, dass das Eigentum übergehen soll (§ 925). Diese spezielle Einigung über den Eigentumserwerb geht über die normale formfreie Einigung des § 873, die bspw. auch für Hypotheken gilt, hinaus. Denn gemäß § 925 Satz 1 muss diese Einigung vor dem Notar geschlossen werden, während beide Vertragsparteien gleichzeitig anwesend sind. Hierfür gilt also eine sehr strenge Form.

Zugleich hängt die sachenrechtliche („dingliche“) Einigung von der schuldrechtlichen ab: Gemäß § 925a BGB soll der Notar die Auflassungserklärungen nur entgegennehmen, wenn ihm der Kaufvertrag darüber vorgelegt wird oder dieser zugleich bei ihm geschlossen wird. (Letzteres ist natürlich die Regel. Man geht einmal zum Notar und schließt dort einerseits den Grundstückskaufvertrag und erklärt andererseits auch gleich die dingliche Einigung.)

3. Eintragung

Aus § 873 ergibt sich, das für den Eigentumsübergang die Eintragung in das Grundbuch notwendig ist. Diese Eintragung erfolgt durch das Grundbuchamt, das bei den Amtsgerichten angesiedelt ist. Erst durch diese offizielle Umschreibung ist der Eigentumserwerb endgültig geglückt.

Das bedeutet aber nicht, dass das Grundbuch sakrosankt wäre. Nicht jedes Recht, das sich aus dem Grundbuch ergibt, besteht auch tatsächlich. Es ist trotzdem denkbar, dass das Grundbuch falsch ist, weil eine Eintragung zu Unrecht erfolgt ist, da es an einer der anderen Übertragungsvoraussetzungen mangelt.

Die Eintragung im Grundbuch ist also notwendig, aber nicht hinreichend.

Die Erklärung, dass die Eintragung gewünscht wird, kann auch vom Notar abgegeben werden, sofern dieser dazu ermächtigt ist. Dies ist gemäß § 15 Abs. 2 der Grundbuchordnung (GBO) der Fall, wenn er die Erklärungen beurkundet hat.

4. Einigsein bei der Eintragung

Dieses Kriterium leuchtet zugegebenermaßen nur schwer ein: Die Parteien müssen bei der Eintragung des Eigentumsübergangs immer noch darüber einig sein, dass dies auch so geschehen soll. Wenn es sich nur einer der beiden zwischenzeitlich anders überlegt hat, kann der Erwerb nicht stattfinden. Ein Widerruf seines Einverständnisses kann dabei jeder Teil gegenüber dem anderen erklären.

Um diese in der Praxis ziemlich missliche Situation zu verhindern, kann die Einigung notariell beurkundet werden. In diesem Fall ist sie gemäß § 873 Abs. 2 bindend, ein späterer Stimmungsumschwung ist also nicht mehr relevant. Da die Auflassung bei der Eigentumsübertragung ohnehin gegenüber dem Notar erklärt werden muss, kann dieser die Erklärungen auch gleich beurkunden und so die Bindungswirkung herbeiführen.

5. Berechtigung

Schließlich muss der Übereignende auch hierzu berechtigt, also tatsächlich der Eigentümer sein.

Ausnahmsweise nicht berechtigt ist ein insolventer Eigentümer (§ 80 InsO) sowie ein verheirateter Eigentümer, für den das Grundstück fast das gesamte Vermögen darstellt, sofern der Ehepartner nicht zustimmt (§ 1365 BGB).

Neben dem Eigentümer können der Insolvenzverwalter (§§ 80, 81 InsO) oder ein vom verfügungsberechtigten Eigentümer Bevollmächtigter (§ 185) berechtigt sein. Auch ein Auflassungsempfänger, also ein Käufer, mit dem sich der Alteigentümer bereits geeinigt hat, kann das Grundstück unmittelbar weiterverkaufen, noch bevor er selbst als Eigentümer eingetragen wurde.

6. Zusammenfassung

Eine zentrale Rolle beim Eigentumsübergang von Grundstücken spielt also der Notar. Seine Einschaltung ist an folgenden Stellen relevant:

  • für die Formgültigkeit des Kaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB)
  • als Empfangsberechtigter für die Auflassung (§ 925 BGB)
  • zur Abgabe der Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 15 Abs. 2 GBO)
  • um die Einigung bindend zu machen (§ 873 Abs. 2 BGB)
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